親が介護施設に入所するにあたり、空き家となる実家を売却し、入所費用に充てたい、というご相談をいただくことがあります。
このような場合、たとえ売却したお金が施設のための費用になるとしても、本人が認知症で判断能力がない場合には、親を売主として売却することはできません。そこで後見人の手続きを取り、親に代わって不動産売却を行うことを「成年後見制度」と言います。

■成年後見制度とは？
成年後見制度とは、判断能力が不十分な人が不利益を被ることがないよう、家庭裁判所に選任された成年後見人が、本人に代わり、その財産等を守る制度です。この手続きを取れば、子が成年後見人になり「親の代理」として不動産の売却をすることも可能になります。
成年後見制度を利用する場合は、家庭裁判所に申し立てを行います。調査審理の後、審判確定・後見登記がなされ、法廷貢献が開始となります。
申し立てから法定後見の開始までは2ヶ月〜3ヶ月程度の期間を要します。また状況によって想定どおりに進まない場合もあるので、余裕をもって進めるのがよいでしょう。

■不動産の売却
成年後見人になると、被成年後見人のために必要がある場合、代理で不動産を売却することが可能になります。売却の相談をする際には、成年後見人としての売却であることも予め伝え販売活動を進めていきましょう。

とはいえ、居住用不動産（実家）については自由に売却できるわけではなく、家庭裁判所に申し立て、処分許可を得る必要があります。

成年後見制度とは【判断能力が不十分な人に代わって財産や権利を守る】ものなので、居住用不動産を売却することが本人のためになるという、必要性や妥当性がなければ許可が下りません。家庭裁判所の許可を得ずに行った契約は無効となります。

家庭裁判所への申し立ては購入者が決まった後に行います。
不動産の全部事項証明書や固定資産評価証明書の他、契約書の案や不動産査定書などの提出が求められます。許可が出るまで1ヶ月程度かかります。

■まとめ
認知症や意識障害などにより自分で手続きが行えなくなった場合、成年後見制度を利用することにより売却をすることが可能となりますが、成年後見人になっても居住用不動産の売買契約には、家庭裁判所の許可が必要です。

そのため通常の売却とは違い、家庭裁判所の許可が出るまで引渡しが出来ない事や、許可がおりなかった場合には白紙解約になる特約を定めておくなど、書類作成を行う不動産会社の経験も重要になります。
成年後見人として不動産の売却を検討される際には、そうした点も考慮して不動産会社を選ぶとよいでしょう。


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